Résidences de tourisme, résidences étudiants, résidences séniors, ehpad : les risques...

Le concept Coloc Invest offre une alternative aux traditionnelles résidences qui mettent les investisseurs en position d'infériorité vis à vis des gestionnaires protégés par le bail commercial.
Le LMNP avec amortissements, avec un mandat de gestion et des baux civils c'est possible facilement grâce au nouveau concept Coloc Invest.

Vous allez acquérir un bien payé en partie par les impôts que vous allez économiser, par la TVA que vous allez récupérer, par les loyers garantis par bail commercial versés régulièrement par le gestionnaire même si votre appartement n'est pas loué et enfin,  votre épargne sera minime...
Revente facilité car l'acquéreur peut amortir le bien...
Le rêve de tout investisseur !
La réalité n'est pas toujours aussi rose que cela ! 

Lorsque vous investissez dans une résidence avec services para-hôteliers, vous louez à un gestionnaire qui en principe va payer votre loyer, que la chambre ou l'appartement qui vous appartient soit loué ou pas.
La location s'effectue au travers d'un bail commercial qui va en fixer les règles : montant du loyer, conditions de revalorisation, conditions de résiliation ou cession, paiement des charges. etc.
Le bail étant commercial, ce sont les règles du code du commerce qui s'appliquent et le code du commerce est fait pour protéger le commerçant et son activité... au détriment du propriétaire  bailleur.

Ce n'est pas le bail commercial qui vous garantit, le paiement de votre loyer dépend essentiellement du gestionnaire, de sa qualité à gérer, de sa solidité financière, de l'emplacement de la résidence.
Un gestionnaire comme toute entreprise commerciale peut faire faillite ou vous menacer de déposer le bilan si les loyers ne sont pas revus à la baisse.

Le bail commercial, à lire et analyser impérativement avant tout investissement ne vous garantit malheureusement rien du tout.

Montant du loyer :  il doit refléter la réalité du marché locatif local. Si la rentabilité proposée est trop allèchante, il est probable que le gestionnaire demandera à renégocier le montant à la baisse au bout de quelques années. Certains gestionnaires perçoivent des fonds de concours (somme versée par le promoteur) qui permettent de doper les loyers servis aux investisseurs et d'aider au démarrage de la résidence. Quand le fonds de concours sont épuisés, le problème de paiement des loyers se pose...

Revalorisation annuelle ou triennale : les loyers sont indexés sur un indice (ICC ou IRL) annoncé chaque année par l'insee.
La revalorisation est souvent plafonnée ou fixée d'avance. Si votre loyer est plafonné, en cas de revente, le faible loyer réduira le prix de vente.

Les baux proposés sont de 9 ans voire 11 ans ou plus. 
Cette durée n'engage que le gestionnaire et encore à condition qu'il renonce à sa facuté de résiliation triennale. Le gestionnaire n'est pas obligé de demander le renouvellement du bail à son terme, il peut très bien ne pas le renouveler ou le renouveler en imposant des conditions (travaux, renouvellement complet du mobilier etc.).
Les baux commerciaux permettent au commerçant de résilier son bail tous les 3 ans. Les résidences de tourisme sont maintenant obligées par la loi de renoncer à cette faculté de résiliation triennale. (Nouvel article L. 145-7-1 du Code de commerce).
Le bailleur est à l'inverse obligé de maintenir le bail y compris de le renouveler à son terme, faute de quoi, il sera dans l'obligation de payer une indemnité d'éviction au gestionnaire. Cette indemnité d'éviction peut représenter entre 1 an et 3 ans de loyer TTC.

Investir en LMNP par l'intermédiaire de la loi Censi Bouvard en achetant un bien neuf vous procure une réduction d'impôt de 11% du prix de revient de votre acquisition. Cette réduction d'impôt est étalée sur 9 ans soit 1,22% par an.

La réduction d'impôt n'est définitivement acquise que si vous louez votre bien pendant 9 ans sinon vous devrez rembourser les réductions d'impôts obtenues.
En contrepartie de la réduction d'impôt, vous ne pouvez pas amortir l'immobilier sauf pour la partie qui dépasse 300 000 €. Conséquence : sans amortissements, votre investissement va générer des impôts très rapidement (en fonction de votre tranche d'imposition) et des prélèvements sociaux (17.20%).

Ce que l'état vous a donné d'une main, il vous le reprend de l'autre !

Attention :  les amortissements sont supprimés définitivement, y compris après la période de défiscalisation des 9 ans.

Le bien étant vendu en état futur d'achèvement, vous devez payer des intérêts intercalaires pendant la construction alors que vous ne percevez pas encore de loyers.
Même si le promoteur prend en charge les intérêts intercalaires, ils sont certainement pris en compte dans le prix de vente. Les promoteurs ne sont pas des philantropes !
La banque peut proposer un différé qui vous permet de ne rien rembourser jusqu'au moment où vous commencerez à percevoir les loyers. Ce différé se paie, les intérêts que vous auriez dû payer s'ajoutent au capital emprunté. La banque, elle non plus n'est pas philantrope.

Généralement, les gestionnaires proposent au moins 3 des 4 services para-hôteliers (service du petit déjeuner, accueil des locataires, nettoyage régulier des locaux, fourniture du linge de maison) ce qui vous permet de récupérer la TVA à 19.60% sur votre achat. Cette TVA va passer à 20% à partir du 01/01/2014.

Comme vous êtes assujetti à la TVA, vous devez en payer sur les loyers perçus. Cette TVA à payer était de 5.50%, elle est passée à 7.00% en 2012 et sera de 10% à partir du 01/01/2014.
Conséquence : le loyer vous a été annoncé hors taxe par le gestionnaire, mais il vous versera un loyer TTC avec une TVA à 10%, TVA qu'il aura lui même répercutée sur les locataires. Le risque est que les loyers ayant augmenté, il y ait moins de locataires et donc que l'exploitation devenant moins rentable, le gestionnaire cherche à renégocier votre loyer à la baisse.

La TVA récupérée n'est définitivement acquise qu'au bout de 20 ans.
Pour que la TVA soit définitivement acquise l'activité commerciale doit durer au moins 20 ans.
Conséquence : si le gestionnaire arrête définitivement son activité (faillite ou non renouvellement du bail) et que vous ne retrouviez pas un nouveau gestionnaire rapidement, les services fiscaux vous réclameront le remboursement de la TVA à courir jusqu'à la 20ème année.
Pour être assujetti à la TVA il faut que le gestionnaire propose au moins 3 des 4 services para-hôteliers. S'il cesse de proposer tout ou partie de ces services, vous devrez également rembourser la TVA acquise lors de votre achat.
Exemple : arrêt de l'activité ou des services para-hôteliers au bout de 7 ans, vous devez rembourser les 13/20ème de la TVA que vous aviez récupérée.
Certains gestionnaires profitent de ce moyen de pression pour faire accepter des loyers revus à la baisse aux propriétaires bailleurs.
Si les propriétaires n'acceptent pas la diminution des loyers, l'activité LMNP s'arrête et les investisseurs devront rembourser les réductions d'impôt obtenues ainsi que la TVA restant à courir jusqu'à la 20ème année... 

- Si vous revendez votre appartement à une personne qui ne reprend pas le bail.
Dans ce cas, c'est la double peine...
L'activité commerciale s'arrête et vous devez rembourser la TVA par 20ème restant à courir mais vous devez également payer des indemnités d'éviction au gestionnaire puisque le bail n'étant pas reconduit il perd une partie de son chiffre d'affaire (art. L145-14 du code du commerce). Cette indemnité d'éviction représente généralement entre 1 an et 3 ans de loyer TTC.
- Si le nouvel acquéreur reprend le bail.
Dans ce cas la TVA n'est pas à rembourser puisque l'activité commerciale continue cependant le prix de vente sera directement lié au loyer hors taxe servi par le gestionnaire et il est probable que vous revendrez votre appartement à perte.